İçeriğe geçmek için "Enter"a basın

Binamız Depreme Dayanıksız İse, Ne Yapmalıyım?

Selden Kurt Ünsal -Mimar – SHS Mimarlık
Binanızın depreme dayanıksız olduğuna kanaat getirdiniz, peki ne yapmalısınız? Ülkemizde bu durum için uygulanan 6306 sayılı kanuna göre atılması gereken adımlar şöyle:
1. Tapu sahiplerinden biri (veya resmi vekili), binanın depreme dayanıksız olduğundan şüphelendiğini belirten dilekçesiyle, rapor vermeye yetkilendirilmiş kuruşlardan birine, evraklarıyla beraber gereken incelemenin yapılması için dilekçe verir. Hazırlanacak raporun bedeli bu tapu sahibi tarafınca ödenir. Genellikle bu noktada bir çok kat maliki de aynı endişeleri taşıdığından, diğer kat maliklerin bir kısmıyla ya da tamamıyla mutabakata varılmış olunur. Hatta ön çalışmalara ve müteahhit araştırmasına başlanmış, riskli yapı raporu çıkması halinde, hangi firmalardan teklif alınacağı belirlenmişse, tespit masrafları ortaklaşa (ya da müteahhitçe) karşılanır.
2. Riskli Yapı Tespit Raporu ilgili firmaca hazırlanırken, firma Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü’ne, böyle bir çalışma yapacağına dair bilgilendirmede bulunur. Bu tespit raporu için firma binanın çeşitli yerlerinden karotla ve sıyırma şeklinde numune almaktadır. Firma hazırladığı raporu İl Müdürlüğü’ne sunar ve gerekli incelemeden sonra bu rapor, Tapu Sicil Müdürlüğü’ne iletilir. Hazırlanan rapor sonucunda bina “riskli yapı” olarak görülmüşse, tapuya şerh düşülerek, tüm maliklere (Mernis bilgilerine göre) tebligat yapılır.
3. Tebligat teslimleriyle beraber, iki haftalık itiraz süreci başlar. Eğer herhangi bir itiraz söz konusu olmaz veya yapılan itirazlar incelemeler sonucu reddedilirse (ki bu ikincisi aylarca, hatta yıl sürebilecek oldukça yıpratıcı bir süreçtir), Tapu’da yapı Riskli Yapı” olarak tescil edilir ve malikere bu seferde yıkım için 60 günlük süre verilir. Bu sürenin sonunda tekrar ihtar edilerek, son 30 günlük bir ek süre tanınır. Tüm su, elektrik, doğalgaz bağlantıları iptal edilir ve halen binayı tahliye etmemiş kişiler, kolluk kuvvetlerince tahliye edilir. Yıkım halen yapılmadıysa, ilgili yerel yönetimlerce malikler nam ve hesabına yıkım gerçekleştirilir. Kanunen tapu sahipleri, yıkım masraflarından arsa payları oranında mesullerdir.
Baştan fikir birliğine varmış apartmanlarda bu safhada artık hangi müteahhit ile çalışılacağına dair bir fikir birliği oluşmuş ve en az (arsa payına göre) 2/3 çoğunluk müteahhit ile niyet mektubu imzalamış olacaktır. Bu durumda hızlıca yer teslimi yapılarak, müteahhit firma tarafından yıkım ruhsatı alınır ve yıkım işlemi tamamlanır.
4. Malikleri tamamı ya da üçte iki çoğunluğu bu aşamada bir teknik heyet teşkil ederek (apartman genel kurulunda alınan kararlar noter tasdikli deftere mutlaka işlenmiş olmalı), Müteahhit seçiminin kesinleştirilmesi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi imzalamak üzere çalışmaya başlar. Bu çalışma neticesinde (tercihen) tüm tapu sahipleri Müteahhit ile noter huzurunda sözleşmeyi imzalar. Oy birliği ile anlaşma sağlanamaması halinde yapılacak uygulamalara sahip oldukları hisseleri oranında hissedarların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir. Alınan bu kararlar İl Müdürlüğü’ne bildirilir ve halen katılmamakta ısrar eden maliklerin arsa payları, arsa payı değeri üzerinden anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır. Bu raddeye gelen bir apartmana henüz denk gelmediğimi ifade etmeliyim.
Yeni inşa edilecek konutta daire konumu değişen binalarda (örneğin katta üç daire varken, katta iki daire planlandığından, dairelerin dağılımının değiştiği haller), daire rayiçleri konusunda hemfikir olmayan kat malikleri söz konusu olabilmekte, bu durumda ise en kötü ihtimalde SPK lisanslı değerleme kuruluşlarına tespit yaptırılabilinmektedir. Binaya ait müştemilatken, çeşitli aflarla villaya dönüşmüş konutlar parselde ayrı bir blok muamelesi gördüğünden, ana binanın yenilenmesine set çekebilmektedir. Bu konuya özellikle dikkat edilmeli.
5. Riskli yapısı yıkılan vatandaşlara yeni yapılacak konutlar için kredi faiz desteği, kira yardımı, harç muafiyeti gibi kolaylıklar tanınmaktadır. Müteaahitler için de avantaj teşkil eden bu destekler sonucu müteahhit de konutlarını %1 KDV ile satabilmektedir.
6. Müteahhit ile yapılan sözleşmelerde özellikle dikkat edilmesi gereken hususlardan biri, teminat mektubu ve kat karşılığı müteahhide devredilecek dairelerin inşaat aşamalarına göre peyderpey devredilmesi. Tüm aşamalarda Yapı Denetim Şirketi ve Müteahhit ile irtibatı sıkı sıkıya sağlayacak bir Teknik Heyetin seçilmiş olarak sözleşmeye dahil edilmesi, yapıl(ma)yanlardan hızlıca haber almanızı ve aksiyon alabilmesinizi sağlayacaktır.
7. Müteahhitle yapacağınız sözleşmenizde, binanız arsaya dönüştükten ve tüm yola terkler yapıldıktan sonra kalan arsa alanı üzerinden hesap edilen Emsal Alan’dan müteahhite vereceğiniz pay ve (günümüzde artık bazı yerlerde inşaat rayiçleri maliyeti kurtarmadığından) üste arsa payınız oranında vereceğiniz nakit miktarın ödeme planının açık ve sarih olarak belirtilmesi gerekmektedir.
Bundan sonrası ise, iyi bir müteahhitle inşaat sürecinin fazla uzamadan tamamlanması, anahtar teslimlerinin yapılarak, iskanın alınmasıyla birlikte evlerinizde huzurla yaşamaya başlamanız.

İlk yorum yapan siz olun

    Bir cevap yazın

    E-posta hesabınız yayımlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir